«Динамо» решило продать свою штаб-квартиру в Петровском парке
Штаб-квартира на продажу
Всероссийское физкультурно-спортивное общество (ВФСО) «Динамо» выставило на продажу недавно построенную в Петровском парке 15-этажную офисную башню, где должна была расположиться его штаб-квартира. Об этом РБК рассказал глава ВФСО Владимир Стржалковский.
По его словам, «Динамо» отказалось перевозить в новое здание своих сотрудников и планировало сдавать эти площади в аренду. Вырученные средства общество собиралось тратить на финансирование футбольного клуба «Динамо» и одноименной хоккейной команды.
Активы «Динамо»
До начавшейся в 2007 году масштабной стройки в Петровском парке (реконструкция футбольной и хоккейной арен и возведение комплекса «ВТБ Арена парк») футбольному клубу принадлежали объекты спортивной инфраструктуры — стадион и малая спортивная арена, а спортивному обществу — права долгосрочной аренды (49 лет) у правительства Москвы земли в Петровском парке (31 га).
В рамках реконструкции основные объекты перешли к банку ВТБ, который выступил партнером в девелоперском проекте: ВФСО «Динамо» входило в него земельными правами, банк инвестировал $1,5 млрд в строительство коммерческой недвижимости и реконструкцию стадиона.
Одновременно со стартом проекта ВФСО «Динамо» привлекало у ВТБ кредиты, которые погашало своей долей в девелоперском проекте. К началу 2018 года у ВФСО «Динамо» осталось 7,7% в УК «Динамо», которой принадлежат два стадиона и построенные коммерческие площади. Доля ВТБ в этом проекте составляет 75% минус одна акция, еще 17,3% — у кипрской Eflen Constructions Ltd, которую «Коммерсантъ» связывал с предпринимателями Аркадием и Борисом Ротенбергами.
Претензии «Динамо»
Необходимость продавать здание в Петровском парке в «Динамо» объясняют проблемами с реализацией инвестконтракта с застройщиком, которым выступает УК «Динамо».
Претензии, в частности, в том, что управляющая компания не уложилась в сроки передачи объекта, рассказал Стржалковский. Здание планировалось передать к концу 2014 года, говорит он, но процесс запустился только в конце 2017 года. Акт приемки ВФСО «Динамо», по словам Стржалковского, подписывать отказалось.
«Здание было меньше на 2 тыс. кв. м, чем предусматривал инвестконтракт (11,3 тыс. кв. м вместо 13 тыс. кв. м), недооборудовано, есть еще ряд проблем. Эти вопросы так и не были решены», — отметил Стржалковский.
«В результате было сорвано подписание подготовленного договора аренды с крупным арендатором, в связи с чем «Динамо» понесло убытки в виде недополученных доходов в размере 300 млн руб. в год», — рассказал РБК источник в ВФСО. В базе дел арбитражных судов есть иск, поданный компанией «Динамо Прямые инвестиции» (100-процентная «дочка» ВФСО «Динамо») к застройщику УК «Динамо» о компенсации убытков из-за нарушения условий инвестконтракта. Исковые требования ВФСО в этом деле (774 млн руб.) — упущенная прибыль «Динамо» за три года, начиная с 2015-го.
Источник РБК в спортобществе и два собеседника в консалтинговых компаниях, специализирующихся на подборе коммерческих площадей, сообщили, что в высотное здание «Динамо» в Петровском парке должен был въехать концерн «Трансмашхолдинг», искавший место для размещения главного офиса. «Сделка сорвалась из-за неисполнения арендодателем условий арендного соглашения», — уточнил РБК собеседник в консалтинговой компании, не пояснив, в чем заключались претензии концерна. В «Трансмашхолдинге» ситуацию с возможной арендой здания в Петровском парке комментировать отказались.
По мнению шеф-редактора агентства «Спорт Бизнес Консалтинг» Дмитрия Христича, «Динамо», имея помимо контрактов с игроками собственный стадион и долю в крупном коммерческом проекте, было одним из самых благополучных клубов страны. «То, что произошло, — результат невысокого уровня управления. «Динамо» привлекало кредиты, не задумываясь об обслуживании. В итоге ВТБ получил активы», — заключил он.
Щедрый спонсор
С 2009 года ВТБ выступал в качестве генерального спонсора футбольного клуба «Динамо». До 2012 года суммы спонсорских контрактов не раскрывались. В период с 2012 по 2016 год совокупный размер спонсорской поддержки составил 18,2 млрд руб. В июне 2015 года Союз европейских футбольных ассоциаций (УЕФА) признал спонсорские контракты между ВТБ и «Динамо» в период 2012–2014 годов несоответствующими «справедливой стоимости»: за размещение логотипа банка на футболках «Динамо» получало от ВТБ суммы (€260 млн за три года), превышающие доходы крупнейших европейских клубов — «Манчестер Юнайтед», «Баварии», «Реала» — от аналогичных контрактов.
В конце 2016 года ВТБ объявил о подписании с ВФСО «Динамо» очередного спонсорского контракта, по которому в 2017–2019 годах перечислит спортобществу 10,62 млрд руб. Эти деньги ВФСО должно распределять между футбольным и хоккейным клубами. «Речь идет о футбольном и хоккейном клубах, мероприятиях центрального совета. Очень большой объем услуг, которые нам предоставляются, отсюда и такая сумма», — объяснял занимавший тогда пост зампреда правления ВТБ Василий Титов.
Кому продадут
По словам Стржалковского, «Динамо» не видит возможности принять здание в Петровском парке на баланс, поэтому находится в поиске потенциального покупателя. Принадлежащая ВТБ УК «Динамо», говорит Стржалковский, уже сделала предложение ВФСО о покупке здания, но в спортобществе посчитали предложенную цену нерыночной. «Сейчас мы стараемся продать это здание либо УК «Динамо», либо любому заинтересованному покупателю. Обе стороны согласны с таким подходом: если мы находим покупателя, который заплатит выше цены, которую предлагает УК «Динамо», с их стороны никаких препятствий этому не будет», — рассказал руководитель ВФСО «Динамо», не назвав суммы, которую планирует выручить от продажи спортивное общество.
В УК «Динамо» отказались от комментариев. РБК направил запрос в пресс-службу ВТБ.
Опрошенные РБК эксперты рынка недвижимости оценивают здание в сумму от 1,7 млрд руб. «Здание находится в прекрасной локации — рядом со станцией метро «Петровский парк» и Третьим транспортным кольцом. Безусловно, оно может быть интересно многим компаниям, планирующим арендовать крупный офис, ведь сегодня предложение больших площадей офисов класса А в Москве крайне ограничено», — считает управляющий партнер Capital Global Partners Светлана Кара. По ее оценке, справедливая цена этого здания — около 1,7 млрд руб.
По оценке управляющего партнера Colliers International Николая Казанского, рыночная цена сопоставимого по параметрам здания в этом районе — около 200–250 тыс. руб. за 1 кв. м. При общей площади 11,3 тыс. кв. м цена бизнес-центра общества «Динамо» может составлять 2,3–2,8 млрд руб.
На сайте ЦИАН опубликовано предложение о продаже аналогичного офисного здания в МФК «ВТБ Арена парк» по цене 324,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Исходя из такой оценки, цена здания «Динамо» может достичь 4,15 млрд руб.